Immobilier : Quels changements fiscaux pour les acquisitions « Shares deals » en Allemagne ?

L’Allemagne engage des changements fiscaux pour les acquisitions de « Shares deals ».

Le parlement allemand, Bundestag, a adopté ce 21 avril 2021 la réforme renforçant le régime des droits de mutation immobilière en cas de cession de « Shares deals » . Le 7 mai 2021, le Bundesrat (Conseil fédéral) a donné son approbation. Ainsi, la loi devrait entrer en vigueur au 1 er juillet 2021, sous réserve d’être signée par le président fédéral, puis promulguée dans le Journal officiel fédéral. 

La réforme, entrainant des changements fiscaux pour les acquisitions de « Shares deals », concerne les acquisitions ou opérations similaires, postérieures au 30 juin 2021, des parts de sociétés immobilières détenant des biens immobiliers situés en Allemagne. Celle-ci s’applique également aux investisseurs étrangers, non-résidents en Allemagne, contrôlant des sociétés immobilières dont l’actif est caractérisé par la détention de biens immobiliers situés en Allemagne.

L’objectif de cette réforme vise principalement à éviter un déséquilibre constaté entre l’imposition des transferts de biens immobiliers en direct et en indirect via une société immobilière. L’exemple est toujours celui du particulier en tant qu’acheteur qui paie de sa poche, lors de l’acquisition en direct d’un bien immobilier, entre 3,5% et 6,5% de droits de mutation, en contraste avec les grands investisseurs institutionnels qui structurent leurs acquisitions de biens immobiliers d’une manière indirecte et fiscalement optimisée par des transferts de titres de sociétés immobilières.

Jusqu’à présent, le transfert de moins de 95% des parts d’une société immobilière à un nouvel associé ne déclenchait pas, en principe, de droits de mutation. La loi actuelle, appliquée au sens strict, permettait par exemple aux sociétés civiles immobilières (ex Gbr, KG) de transférer dans un premier temps 94,9% des parts de la société à un nouvel associé,  et d’en transférer les 5,1% restants 5 ans après, le tout en esquivant tout assujettissement aux droits de mutation.

S’agissant des sociétés de capitaux disposant de participations immobilières, le régime applicable était quelque peu différent en ce sens que seule l’unification d’au moins 95% des actions en une main (ou tout autre évènement impliquant un effet économiquement similaire) était imposable.

En conséquence, les différents traitements fiscaux applicables aux sociétés de personnes et aux sociétés de capitaux dans une chaîne de participation immobilière permettaient  la réalisation de transferts libres de tout droit de mutation, ceci en jouant notamment sur le seuil de 95%.

Afin de rendre de telles structures moins attractives, le délai de détention des actions de la société immobilière depuis l’acquisition ne sera plus de 5 ans mais de 10 ans et ne concernera plus les détentions de 95% mais de 90% . En outre, la règlementation applicable aux opérations de transfert de titres des sociétés de personnes à caractère immobilier se rapprochera de celle applicable aux sociétés de capitaux, ce qui limitera les structurations ne déclenchant pas l’imposition des droits de mutation immobilière.

Quant aux sociétés cotées en bourse, elles seront exclues du champ d’application de la réforme.

Sabine Leuschner est avocate et conseillère fiscale Franco-allemande, associée des départements de droit immobilier et fiscalité du cabinet Sagasser Partners.