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Immobiliensteuerrecht: Was ändert sich durch die neuen Bestimmungen für Share Deals im Grunderwerbsteuergesetz?

Posted in: Nachrichten
04 May 2021

Deutschland wird ab 1. Juli 2021 Share Deals strengeren Bedingungen unterwerfen.

Am 21. April 2021 hat der Bundestag die Reform der Grunderwerbsteuerregelung über „Share Deals“ beschlossen. Am 7. Mai 2021 gab der Bundesrat seine Zustimmung. Damit wird das Gesetz voraussichtlich am 1. Juli 2021 in Kraft treten, vorausgesetzt, es wird vom Bundespräsidenten unterzeichnet und anschließend im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.

Die Reform betrifft nach dem 30. Juni 2021 erfolgende Erwerbe oder ähnliche Transaktionen von Immobiliengesellschaften, die über in Deutschland gelegene Immobilien verfügen. Sie wird auch für ausländische Investoren gelten, die nicht in Deutschland ansässig sind und Immobiliengesellschaften mit Immobilienbesitz in Deutschland verwalten.

Ziel der Reform ist es vor allem, die aktuelle Dysbalance zwischen der Besteuerung von direkten Immobiliengeschäften und der Besteuerung von indirekten Immobiliengeschäften über eine Immobiliengesellschaft zu vermeiden.

Das Ziel dieser Reform wird durch den folgenden Vergleich gut veranschaulicht: Auf der einen Seite, zahlt der einzelne Käufer als Privatperson beim direkten Erwerb zwischen 3.5% und 6.5% Grunderwerbsteuer aus eigener Tasche. Auf der anderen Seite strukturieren institutionelle Großanleger ihre Immobilienerwerbe indirekt durch die Übertragung von Anteilen an Immobiliengesellschaften und konnten dadurch bisher in den meisten Fällen Grunderwerbsteuer vermeiden.

Bislang löst die Übertragung von weniger als 95% der Anteile an einer Immobiliengesellschaft auf einen neuen Gesellschafter keine Transaktionssteuer aus. Nach geltendem Recht können Personengesellschaften (z.B. Gbr, KG) in einem ersten Schritt 94,9% der Anteile und dann nach einer 5-Jahres-Frist 5,1% der Anteile übertragen, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt. Kapitalgesellschaften unterliegen einer anderen Regelung, wonach die Übertragung Grunderwerbsteuer auslöst, wenn sich 95% der Anteile in derselben Hand vereinigen (oder eine ähnliche wirtschaftliche Operation). Infolgedessen erlaubte die unterschiedliche Behandlung im Gesetz von Anteilen an Personen- und Kapitalgesellschaften eine Steuerstrukturierung, die die 95%-Schwelle jeweils ausnutzte.

Damit diese Art der Strukturierung weniger attraktiv wird, werden die Schwellenwerte für Share Deals von 95% auf 90% herabgesenkt, sodass der Verkäufer oder ein Dritter die restlichen 10% in Zukunft länger als 10 Jahre halten muss (bislang waren es 5 Jahre Haltefrist bei Personengesellschaftsanteilen). Darüber hinaus wird die steuerliche Behandlung von Immobilientransaktionen von Personen und Kapitalgesellschaften harmonisiert. Durch diese Maßnahmen wird voraussichtlich die Anzahl der Vorgänge, die keine Grunderwerbsteuer auslösen, erheblich reduziert.

Zuletzt ist noch anzumerken, dass die Reform börsennotierte Unternehmen explizit von den Neuregelungen ausschließt.

 

 

Sabine Leuschner ist Rechtsanwältin, zugelassen in Paris und München, und Steuerberaterin sowie Partnerin in der Immobilien– und Steuerabteilung von Sagasser Partners.

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