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Droits de mutation immobilière en Allemagne : Quels changements suite à la réforme ? Illustration pratique partie 1

09 Juin 2021

La réforme sur les droits de mutation immobilière entrera en vigueur le 1er juillet 2021. L’objectif affiché de la réforme est de corriger les lacunes de la loi actuelle en limitant le nombre de cas dans lesquels une structuration intelligente permet d’éviter de payer des droits de mutation à l’occasion d’une transaction immobilière. Les études de cas ci-dessous ont pour objet de vérifier si l’objectif de la réforme est atteint tout en illustrant notre article précédent sur cette réforme (disponible ici).

Pour rappel, à partir du 1er juillet 2021, le seuil de déclenchement du paiement des droits de mutation sera abaissé à 90% de participation (contre 95% auparavant) et la période d’appréciation du seuil sera quant à elle étendue de 5 à 10 ans.

Cet article ne traitera que des sociétés de personnes détenant des actifs immobiliers situés en Allemagne. Les sociétés par actions feront l’objet d’un nouvel article à paraitre prochainement.

Cas pratique n°1 – Scénario ante-réforme

Dans notre premier cas pratique, une société de personnes dont le capital est détenu par deux sociétés (la KG A et la GmbH A) possède un bien immobilier situé en Allemagne. La KG A a elle-même deux actionnaires physiques, Z et X. Le 1er janvier 2016 X cède une partie de sa participation à un tiers, Y. Il transfère 85% des parts de la KG A, soit indirectement 42,5% du capital de la société à prépondérance immobilière. La transaction porte donc sur moins de 95% des parts sociales de la société à prépondérance immobilière et ne déclenche pas de droits de mutation. Le 30 décembre 2020 (soit avant l’entrée en vigueur de la réforme), la GmbH A transfère sa participation dans la société à prépondérance immobilière (50% des parts) à la GmbH B. Autrement dit, 92,5 % des titres de la société de personnes, possédant un actif immobilier en Allemagne, a fait l’objet d’un transfert sur une période inférieure à 5 ans. Le total des deux opérations étant inférieur au seuil de 95%, la transaction B ne déclenche pas non plus le paiement de droits de mutation.

Cas pratique n°2 – Scénario post-réforme

A partir du 1er juillet 2021 (date d’entrée en vigueur de la réforme), le seuil de déclenchement des droits de mutation est abaissé à 90% et le délai de détention des parts sociales de la société est étendu à 10 ans. En d’autres termes, dans la même situation que le cas 1 mais survenant après le 1er juillet 2021, des droits de mutations seront à payer (cf. cas 2). En effet, plus de 90% des actions de la société immobilière ont été transférées dans une période de 10 ans, ce qui signifie que les deux transactions seront taxées à un taux compris entre 3,5% et 6,5%.

Cas pratique n°3 – Scénario avec chevauchement des transferts avant et après l’entrée en vigueur de la réforme

Dans le cas n°3, X transfère ses parts à Y le 1er juillet 2020, soit avant l’entrée en vigueur de la réforme et la GmbH A transfère sa participation dans la société à prépondérance immobilière à la GmbH B après le 1er juillet 2025, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme. Concernant les sociétés de personnes, la réforme prévoit que les règles applicables, (notamment en ce qui concerne le seuil de déclenchement sur 5 ans) avant le 1er juillet 2021 seront applicables aux opérations réalisées après le 1er juillet et ce jusqu’au 30 juin 2026. Toutefois, si les opérations réalisées après le 1er juillet 2021 se suffisent à remplir les conditions de déclenchement de droits de mutations (cession directe ou indirecte de plus de 90% des parts de la société à prépondérance immobilière dans un délai de 10 ans), les opérations en question seront imposées. Dans ce cas précis, moins de 90% des actions ont été transférées après le 1er juillet 2021, ce qui signifie qu’aucun droit de mutation ne sera à acquitter.

 

Cas pratique n°4

Dans le cas pratique n°4, le bien immobilier situé en Allemagne est détenu par une Société Civile Immobilière française. Pour mémoire, la nationalité de la société détenant l’actif immobilier importe peu. Des droits de mutation immobilières seront donc à acquitter en Allemagne si les conditions susmentionnées sont réunies après le 1er juillet 2021.

 

Disgressions sur le mécanisme du paiement des droits de mutation

Lorsque la société immobilière est une société de personne, c’est elle qui est assujettie au paiement de droits de mutation alors qu’en France c’est le cessionnaire qui est tenu de s’acquitter de ces droits.

Il faut donc être particulièrement vigilant, notamment à l’occasion de l’audit juridique des sociétés immobilière, à bien identifier les éventuels risques liés au déclenchement du paiement de droits de mutation à l’occasion de changements d’associés directs ou indirects.

 

Sabine Leuschner est avocate et conseillère fiscale Franco-allemande, associée des départements de droit immobilier et fiscalité du cabinet Sagasser Partners.

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