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Droits de mutation immobilière en Allemagne : Quels changements suite à la réforme ? Illustration pratique partie 2

28 Juin 2021

Le 1er juillet 2021, la réforme allemande sur les droits de mutation immobilière entrera en vigueur. Les études de cas ci-dessous ont pour objet de constater si l’objectif de la réforme de multiplier l’imposition aux droits de mutation immobilière est atteint tout en illustrant notre article sur cette réforme (disponible ici).

Cette publication fait suite à notre article précédent concernant l’application de la réforme aux sociétés de personnes, il ne traitera ainsi que des sociétés de capitaux détenant des actifs immobiliers situés en Allemagne.

 

 

Cas pratique n°1 – Scénario ante-réforme

Dans notre premier cas pratique, une société de capitaux dont le capital est détenu par la GmbH A et la personne physique A, possède un bien immobilier situé en Allemagne.

La GmbH A est détenue à 50% par la KG-A et à 50% par l’actionnaire B.

La KG A a elle-même deux actionnaires physiques, Z et X. Le 1er janvier 2016 Z cède sa participation à un tiers, Y. Il transfère alors 85% des parts de la KG A, soit indirectement 42,5 % du capital de la GmbH A, ce qui n’a aucune incidence sous la loi encore en vigueur.

Le 1er janvier 2020, (soit avant l’entrée en vigueur de la réforme), l’actionnaire B de la GmbH A transfère sa participation dans la GmbH A (50% des parts) à C.  Contrairement aux sociétés de personnes, il n’existe pas encore de condition ni de détention déterminée (de 5 ans), ni de notion de nouvel associé pour les sociétés de capitaux.

Le total des deux opérations étant inférieur au seuil de 95%, la transaction 2 ne déclenche pas le paiement de droits de mutation.

 

 

Cas pratique n°2 – Scénario post-réforme

A partir du 1er juillet 2021 (date d’entrée en vigueur de la réforme), le seuil de déclenchement des droits de mutation est abaissé à 90% et il est établi un délai de détention des actions de la société de 10 ans. Les sociétés de capitaux n’étaient pas soumises à un délai de détention avant la réforme, désormais elles le sont avec un délai de 10 ans, au même titre que les sociétés de personnes.

En d’autres termes, dans la même situation que le cas 1 mais survenant après le 1er juillet 2021, des droits de mutation seront à payer (cf. cas 2). En effet, plus de 90% des actions de la société immobilière ont été transférées dans une période de 10 ans, ce qui signifie que les deux transactions seront taxées à un taux compris entre 3,5% et 6,5%.

 

 

Cas pratique n°3 – Scénario avec chevauchement des transferts avant et après l’entrée en vigueur de la réforme

Dans le cas n°3, Z transfère 10% de ses parts à X le 1er juillet 2020, soit avant l’entrée en vigueur de la réforme et entraîne ainsi une détention de 90% des parts par X. La KG-A transfère 20% de sa participation dans la société à prépondérance immobilière à X après le 1er juillet 2022, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme.

X détient désormais 94% des parts de la société à prépondérance immobilière.

Puisque X détient 90% des parts lors de la première transaction, soit moins de 95%, et obtient lors de la seconde 4%, les règles applicables avant le 1er juillet 2021 s’appliquent, ce qui signifie qu’aucun droit de mutation ne sera à acquitter.

En revanche, si lors de la première transaction, X détient moins de 90% des parts mais lors de la seconde transaction il en détient plus de 90%, les règles de la réforme s’appliquent et des droits de mutation seront à acquitter.

 

 

Cas pratique n°4

Le bien immobilier situé en Allemagne est détenu par une Société à prépondérance immobilière française. Pour mémoire, la nationalité de la société détenant l’actif immobilier importe peu. Ainsi, des droits de mutation immobilières seront à acquitter en Allemagne si les conditions susmentionnées sont réunies.

 

Sabine Leuschner est avocate et conseillère fiscale Franco-allemande, associée des départements de droit immobilier et fiscalité du cabinet Sagasser Partners.

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